A burocracia não é fácil, mas é inevitável. A falta de documentos é um dos principais problemas na regularização de imóveis e o corretor que não estiver muito bem preparado pode acabar com problemas. Por um lado, há o sério risco de perder o negócio. Por outro, o de ganhar fama de pouco competente ou, pior, de agir com má fé. Assim, ficar atento a todos os detalhes documentais da transação é indispensável para prestar a correta orientação a seus clientes. Afinal, cuidado nunca é demais quando o assunto é a regularização de imóveis. Antes de mais nada, saiba identificar uma possível dor de cabeça. Fuja do contrato de gaveta e analise bem se o proprietário tem toda a documentação em dia. Caso contrário, é preferível aguardar ele aprontar tudo para só então anunciar o imóvel. Lembre-se que seu negócio deve ver feito com total confiança, então desconsidere a possibilidade de contornar juridicamente algum problema burocrático com medo de perder a venda. É melhor perder uma transação do que a boa reputação profissional. De acordo com a legislação imobiliária, os documentos que fazem a regularização de imóveis são a escritura e o registro. Eles funcionam como uma espécie de certidão de nascimento. Neles está registrada toda a movimentação do imóvel, desde o desmembramento do terreno até seus proprietários até a posição atual. É a escritura e o registro que garantem, perante a Justiça, que aquele é realmente o proprietário, evitando ações de má-fé. Escritura – Elaborada pelo Cartório de Notas, a escritura valida o acordo entre as partes. É o primeiro passo após a assinatura do contrato, mas ela apenas oficializa a transferência do imóvel. Isso, no entanto, serve apenas para quando a compra é à vista. Quando é financiada, o contrato de financiamento substitui a escritura do imóvel. Registro do imóvel – Depois de assinada, a escritura deve ser encaminhada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de titularidade seja registrada na matrícula do imóvel. Esse número de matrícula é exclusivo de cada bem, e nele devem constar a história, descrição e os dados do proprietário. Já quando a compra é financiada ou parcelada, esse registro deve ser feito após a quitação total do imóvel, atestando que ele está apto a ser transferido para terceiros (revendido). Pode acontecer de o imóvel não ter registro nem escritura. Geralmente são casos em que a transação original ocorreu há muito tempo ou foi feita de forma informal. Nesse caso, a regularização do imóvel é muito mais complicada assim como a sua venda. O ideal é ter uma conversa franca com o proprietário e descobrir essa situação logo no início. O vendedor pode fazer a regularização do imóvel fazendo a sua escritura e o seu registro, mas não costuma sair barato. A escritura, por exemplo, tem o preço definido por uma tabela progressiva de acordo com o valor do imóvel. Além disso, ela varia de acordo com o estado, então é bom ficar a par dos valores cobrados no seu para prestar uma orientação precisa. É o mesmo caso, também, do registro de imóveis, que deve ver pago no cartório específico. Ambos os documentos, no entanto, são essenciais para a regularização de imóveis e a sua venda. Sem o habite-se Quando o imóvel é finalizado, estando pronto para a moradia, a prefeitura emite um laudo, chamado habite-se, atestando que ele está de acordo com as normas de construção e segurança do município. Esse documento vale também para os imóveis que passam por reformas. Se o documento não existe, o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano) é mais caro e a venda também é mais complicada. Nesse caso, é preciso contratar um engenheiro que faça a planta e o parecer da obra de acordo com a legislação. A prefeitura recebe a documentação de solicitação do habite-se e entrega o documento após inspeção. Com dívidas Para fazer a regularização de imóveis com dívidas, é preciso que todas elas sejam pagas, integralmente. O não pagamento de valores devidos ao IPTU, condomínio, demais taxas ou de parcelas do financiamento pode levar o imóvel a leilão. É possível fazer uma negociação, mas a venda nesses casos costuma ser mais complicada. É preciso que o comprador assuma o pagamento das parcelas mesmo o imóvel estando em nome do proprietário. Essa é uma situação complicada, já que a transferência de titularidade só poderá ser realizada após o pagamento total das dívidas. É o chamado contrato de gaveta. Com contrato de gaveta Essa é uma prática perigosa, que leva insegurança ao comprador. O proprietário pode agir de má-fé e, inclusive vender para várias pessoas o mesmo imóvel. Essa venda informal só é regularizada com a realização de escritura, do registro de imóveis e do pagamento do ITBI. O Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis corresponde a 2% do valor do imóvel à vista.